Investissement locatif : comment faire le bon choix ?

Il existe différents types de locations avec chacune ses propres règles fiscales, sociales et de TVA. En existe-t-il une plus rentable qu’une autre ? Quelles sont les bonnes questions à se poser ? Tour d’horizon.

Se poser les bonnes questions

Au-delà des incidences économiques, fiscales et sociales, il faut tout d’abord vous interroger sur vos objectifs personnels. Comptez-vous percevoir une rente sous forme de loyers ? Souhaitez-vous reprendre le logement d’ici quelques années pour en faire votre future résidence principale ? Allez-vous le revendre pour encaisser une plus-value ? Envisagez-vous d’y loger vos enfants ou de leur transmettre le bien ?

Il est nécessaire d’être accompagné par un spécialiste pour définir vos objectifs et chiffrer plusieurs hypothèses avant de faire votre choix

Quelles différences entre louer nu ou meublé ?

Contrairement aux meublés, les locations nues sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Cela signifie que seule une petite catégorie de charges limitativement énumérées est déductible des revenus. Ce type de location n’est pas imposable à la TVA et échappe aux cotisations sociales.

A l’inverse, la location meublée (en professionnel ou non) pour la résidence principale du locataire relève du régime des BIC (Bénéfices Industriels ou Commerciaux). En micro BIC, l’abattement sur les revenus est de 50% alors qu’en revenus fonciers il n’est que de 30%. Au régime réel des BIC, la plupart des charges sont déductibles, l’acquisition de l’immeuble est amortissable ainsi que le mobilier. Ce type de location n’est pas imposable à la TVA et pour les loueurs en meublé non professionnels, il n’y a pas d’assujettissement aux cotisations sociales.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime des locations meublées professionnel ?

Trois conditions sont requises :

  • les recettes annuelles doivent être supérieures à 23 000 €,
  • les recettes doivent également être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal,
  • un membre du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel.

Cette troisième condition a récemment été remise en cause par le conseil constitutionnel, ce qui devra être confirmé par l’administration fiscale.

Les avantages sont les suivants : la possibilité de déduire les déficits de cette activité sur les autres revenus du foyer fiscal, l’exonération totale d’impôts sur les plus-values réalisées en cas de revente du bien (sous conditions), la couverture sociale, l’assurance décès et les prestations retraite qu’apporte l’affiliation à la MSA ou à la Sécurité Sociale des indépendants.

Quel est l’intérêt de la location de tourisme ?

L’utilisation des plateformes de location en ligne permet de louer sans difficultés toute l’année à une clientèle internationale. Les loyers au week-end ou à la semaine sont mieux valorisés qu’une location à l’année avec une fiscalité identique à la location meublée. Cependant, les charges de blanchisserie, remise des clés et ménage sont conséquentes. Attention,  si les recettes annuelles dépassent le seuil de 23 000€, il sera obligatoire de déclarer ses revenus locatifs à la MSA avec son bénéfice agricole.

Et le meublé de tourisme classé ?

Demander le classement d’un meublé de tourisme présente des avantages. En effet, au régime micro BIC, l’abattement forfaitaire passe de 50% à 71%. Si le loueur entre dans la catégorie des loueurs en meublé professionnels, le seuil d’exonération des plus-values, en cas de cession ou cessation d’activité, passe de 90 000 € à 250 000 €. Enfin, les loueurs affiliés au régime général de Sécurité Sociale bénéficient d’un abattement de 67% au lieu de 60%.

Comment faire classer son meublé de tourisme ?

La location saisonnière d’un meublé à destination d’une clientèle touristique doit être déclarée en mairie. Dans certaines communes vous devrez collecter la taxe de séjour.

Pour être classé, vous devez faire appel à un organisme évaluateur agréé. Le classement permet d’indiquer le niveau de confort et d’équipement du meublé de tourisme. Il en existe 5 catégories. L'organisme évaluateur effectue une visite de classement du logement puis remet un certificat de visite. Vous disposez de 15 jours à compter de la réception du certificat pour refuser la proposition de classement. Passé ce délai et en l'absence de refus, le classement est acquis. La décision est valable 5 ans.

Quels sont les avantages fiscaux de la parahôtellerie ?

Ce régime permet de bénéficier d’un régime fiscal de faveur en matière de plus-values, de report des déficits et de la déductibilité des amortissements. Mais il est surtout intéressant au niveau TVA. Il permet de récupérer la TVA sur l’acquisition ou la construction de l’immeuble et sur la plupart des charges de gestion courante.

Pour bénéficier de ce régime, l’établissement doit être en mesure de proposer au moins trois des quatre prestations suivantes : service du petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle.

Quel est l’intérêt d’investir dans une résidence gérée ?

Il s’agit de résidences avec services pour lesquelles le statut de loueur en meublé peut s’appliquer. On trouve dans ce type de résidence : les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences d’affaire et les résidences séniors. Elles proposent à leurs résidents des services et prestations comme la restauration, une cafétéria, une laverie, une salle de réunions, un service de ménage…

Ce type d’investissement permet une réduction d'impôt représentant 11% du montant de l’investissement plafonné à 300 000 €, étalée sur 9 ans. Il permet de réaliser 20 % d’économie de TVA sur l’acquisition du logement et sur les charges courantes. Le taux de TVA sur les loyers est réduit à 5.5%.

Vous avez un projet? N’hésitez pas à consulter nos spécialistes de l’investissement locatif.